website templates free download


В сфере жилищных правоотношений на практике случаются спорные ситуации, связанные с порядком проведения ремонтных работ в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Основными участниками таких отношений могут выступать, в том числе, предприниматели, являясь собственниками помещений в многоквартирном доме, либо осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом (в качестве управляющей организации). Представляется, что определенная категория споров, возникающих в указанных ситуациях, обусловлена имеющимися противоречиями в нормативном регулировании, а также, недостаточным правовым урегулированием соответствующих отношений. В частности, при проведении ремонта внутридомовых инженерных систем может возникнуть необходимость получения доступа и проведения работ в том или ином жилом либо нежилом помещении, находящемся в частной собственности. При этом вопрос выбора помещения в указанных целях нормативно не урегулирован.

На основании пп. в) п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354) (далее – Правила) техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем обязано осуществлять лицо (самостоятельно или с привлечением других лиц), обеспечивающее коммунальными услугами потребителей многоквартирного дома (исполнитель). В зависимости от способа управления многоквартирным домом в качестве исполнителя может выступать товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, управляющая организация либо лицо, привлеченное собственниками помещений (в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать) (ч.2 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации). Потребителем в рассматриваемых правоотношениях является собственник помещения в многоквартирном доме, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, потребляющее коммунальные услуги (п. 2 Правил).

Исполнитель имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время (пп. б) п. 32 Правил). Указанному праву исполнителя корреспондирует обязанность потребителя допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время (пп. е) п. 34 Правил).

При этом, необходимо обратить внимание, что такая обязанность предусмотрена только в отношении жилых помещений, а это не соответствует вышеуказанному праву исполнителя в отношении как жилых, так и нежилых помещений (в отношении нежилых помещений обязанность потребителя допускать в помещение представителей исполнителя исключена с 1 января 2017 г. на основании Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме»).

Представляется правильным, чтобы вышеобозначенные право исполнителя и соответствующая обязанность потребителя применялись как в отношении жилых, так и нежилых помещений. Кроме того, подпунктом в) пункта 32 Правил установлено право исполнителя «требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине, в случае невыполнения обязанности допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб в случаях, указанных в подпункте «е» пункта 34 настоящих Правил)». Выбор варианта ремонта инженерных систем, иного имущества, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного дома, предусматривающего необходимость доступа в то или иное жилое или нежилое помещение, осуществляется исполнителем. Однако критерии такого выбора не определены. Представляется обоснованным проведение ремонта через жилое или нежилое помещение, в котором имеется возможность доступа к этим системам без нарушения целостности самого помещения (например, наличие люка ревизии).

А в случае отсутствия возможности проведения ремонта без нарушения целостности того или иного помещения выбор варианта ремонта на практике зачастую осуществляется на основании технической принадлежности инженерных систем к определенному помещению (нахождение инженерных систем в условных границах помещения, непосредственная техническая связь инженерных систем с коммуникациями помещения). Что представляется не вполне обоснованным, так как такой подход может не учитывать техническую сложность, продолжительность, возможные негативные последствия выбранного варианта ремонта в сравнении с каким-либо другим вариантом. А это может затрагивать права, в том числе, жилищные, собственника или иного владельца жилого либо нежилого помещения, связанные, в том числе, с пользованием помещением.

В частности, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (ч.4 ст.3 Жилищного кодекса Российской Федерации). Представляется, что в случае отсутствия возможности проведения ремонта общего имущества собственников многоквартирного дома без нарушения целостности того или иного помещения выбор исполнителем варианта ремонта должен осуществляться в пользу наиболее технически простого варианта. Такой подход должен учитывать непосредственно техническую сложность предстоящих работ, а также, их продолжительность, затратность, возможные последствия (технического характера, например, вероятность последующих аварий). Выбор исполнителем варианта ремонта должен осуществляться с учетом законных прав и интересов всех собственников помещений многоквартирного дома.

Применительно к продолжительности ремонтных работ необходимо учитывать установленные Правилами требования к качеству коммунальных услуг (Приложение № 1), которые определяют допустимую продолжительность перерывов предоставления коммунальной услуги и допустимые отклонения качества коммунальной услуги. В частности,  допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, при аварии в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения холодного водоснабжения;  допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, при аварии на тупиковой магистрали – 24 часа подряд;  допустимая продолжительность перерыва водоотведения: не более 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно (в том числе при аварии).

Представляется целесообразным предусмотреть обязанность исполнителя выполнить необходимый восстановительный ремонт помещения, через которое производился ремонт общего имущества в многоквартирном доме, возместить собственнику помещения убытки (в том числе, компенсировать расходы, связанные с невозможностью проживания в жилом помещении). В случае отказа собственника помещения предоставить доступ в его помещение для проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме исполнитель вынужден будет обратиться с соответствующим требованием в суд. Представляется, что подсудность по данному спору определяется по общим правилам, согласно которым иск подается по месту жительства (по месту регистрации физического лица, адреса юридического лица) ответчика – владельца помещения, в которое требуется обеспечить доступ (ст.28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если владелец проживает (зарегистрирован, имеет адрес) по другому адресу, это может создать определенное неудобство (затруднения) как для исполнителя, так и для суда, рассматривающего спор. В связи с чем представляется обоснованным отнести данную категорию дел к исключительной подсудности (ст.30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и рассматривать их по месту нахождения помещения, доступ в которое необходимо обеспечить для проведения ремонта. С учетом вышеизложенного, представляется целесообразным внести соответствующие изменения в нормативные акты, регулирующие отношения, связанные с ремонтом общего имущества многоквартирного дома.

Д.В. Ена


Метки:


Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

ПОДПИСАТЬСЯ

Ежемесячные обновления и бесплатные ресурсы.